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깡통전세가 기승인 요즘 이사하기 전 등기부등본 보는건 필수라고 생각됩니다.
하지만 등기부등본을 보는게 어려워 무엇이 문제인지 모르고 넘어가시는 분들을 위해 간단하게 등기부등본 보는 방법을 알려드리겠습니다.
이 3가지만 알면 쉽게 이해할 수 있습니다. 바로 표제부, 갑구, 을구 입니다.
표제부란? 부동산에 대한 정보, 주소, 건물번호 등을 나타냅니다.
갑구란? 누가 이 집을 가지고 있는지 소유권에 대해 적혀 있습니다. 가압류, 가처분 등 소유권에 대한 다툼이 일어나고 있는지도 확인 가능합니다.
을구란? 소유자에 대한 정보 외의 다른 정보들을 보여줍니다. 근저당권(집을 담보로 얼마나 대출을 받았는지) 등도 을구에서 확인가능합니다.
그리고 또 하나! 등본속 어려운 단어들 몇개를 알아 놓으면 좋습니다.
표제부, 갑구, 을구 부분 중에서 아래와 같은 단어가 있다면 위험합니다!
대한민국 법원 인터넷 등기소
등기부등본 열람 및 발행
(표제부) 근린생활시설이란?
건물 용도가 근린생활시설로 표기되어있다면 주거용 건물이 아니라는 의미합니다.
공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설로 표기되어있다면 큰 문제는 없습니다. 하지만 건물에 따라 전세보증보험 가입이 불가능한 경우가 있으니 반드시 확인해봐야합니다.
(갑구) 가등기란?
가등기가 표기되어있다면, 집주인이 바뀔 수 있을 우려가 높습니다! 정확한 소유자를 파악해야합니다.
소유권이전 담보가등기는 돈을 빌려준 다음 못 갚으면 집을 가져가겠다고 약속한 것이니 주의해야합니다.
혹시 임대인이 바뀔 날짜를 정확하게 안알려주소 어물쩡 넘어가려고 한다면 거르는 것을 추천합니다.
(갑구) 신탁이란?
소유권에 신탁회사가 표기되어 있다면 소유권을 신탁사로 넘기고 대출을 받은 물건입니다. 등기부상 집주인인 신탁회사의 동의서를 반드시! 받아야 하며, 없으면 불법 점유자가 됩니다.
신탁원부를 발급받아서 신탁의 종류, 적법한 임대 권한이 누구에게 있는지 꼭 확인해야합니다.
(갑구) 압류/가압류란?
집주인이 빚을 갚지 않아서 집을 마음대로 처분하지 못하게 채권자가 걸어둔 것으로, 가압류 표기된 집은 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 못받을 수 있어서 위험합니다.
압류 표기된 집은 세금 체납, 신용문제 등으로 인해 소유권을 임시적으로 압류한 상태입니다.
(갑구) 소유권이전등기 가처분이란?
압류과 비슷한 개념으로, 집주인이 빚을 갚지 않아서 소송중일 때 집을 못팔게 막는 것을 의미합니다.
집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸거나 소유권 관계가 복잡한 집이라는 의미로, 경매로 넘어가거나 소유권에 문제가 생길 가능성이 있는 집이니 피하는 것이 좋습니다.
(갑구) 임차권등기명령이란?
기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아서 대항력 유지를 위해 표기해놓은 것으로, 일단 한번이라도 적혀있다면 전 세입자와 집주인 간 문제가 있었다는 의미입니다.
임차권등기명령이 집행된 이후에 입주한 세입자는 우선변제권이 없습니다! 보증금이 위험하니 주의하세요.
(을구) 근저당권설정이란?
주택담보대출을 끼고 집을 샀다는 의미로, 안 쓰여있는 거싱 좋지만 현실적으로 대부분 쓰여있는 곳이 많습니다. 하지만 "근저당권 설정금액" + "전세보증금"을 합쳐서 집 시세의 60~70%까지는 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 계약시 주변 시세를 정확하게 파악하고 가야 깡통전세를 피할 수 있습니다.
등기부등본을 볼 줄 아는건 살면서 꼭 필요한 지식같습니다. 사람에게는 주거공간이 필요하니까요. 그러니 이사 전 꼭 등기부등본 확인해서 손해보는 일 없도록 주의합니다.